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房产建筑业营改增后的问题分析

文章出处:人气:-发表时间:2015-08-21 15:00【

目前,建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布,这将直接影响四大行业的800余万户企业,涉及年营业税税额1.6万亿元。笔者从各渠道了解到,财政部和国税总局已经把四大行业的“营改增”草案上报国务院。若进展顺利,估计该草案很快就会出台,正式的实施日期可能最早会在10月1日,最晚在明1月1日。
  
  建筑业、房地产税率定为11%
  
  建筑、房地产行业性质较为特殊,房地产作为支柱产业,其重要性不言而喻。建筑业主要是为房地产业提供服务,两者上下联通,相辅相成。如果房地产行业不一起改,而只改建筑业,那就只改上游不改下游,下游企业得不到抵扣。所以需要联动改革,将上下游一起改革,从而形成完整的抵扣链。由于这两类行业业务复杂,牵扯的主体多,金额高,对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久,可见是非常审慎地作出决定的。
  
  目前,我国房地产企业普遍采用5%的营业税税率,建筑业营业税税率为3%,基于行业与经济发展的现状,此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。
  
  问题亟待关注,配套措施跟进
  
  相关调查结果显示,建筑业企业在新政实施后,税负短期必定会上升。那些挂靠的中小型建筑商因为缺乏议价能力,无法将税负转嫁到下游企业,在未来很可能面对险恶的生存危机。而大型建筑企业必须加快转变内控管理和发票管理才能从营改增的巨变中游刃有余。房地产企业普遍关注新政是否允许抵扣土地购置费。
  
  房地产开发成本中土地成本的占比高达60%。无论是二三线城市还是一线城市的项目,土地成本都会影响房地产企业的税负水平。据测算,若土地成本不能抵扣,企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵扣,税负较之前下降0.6个百分点。目前,业界就对土地购置费采用“虚拟进项税”计算抵扣的呼声很高。当然,涉及不动产形态不一,企业内部架构多样化,以及地域化等因素影响,实际执行效果也会存在差异。据了解,虚拟进项税不太可能在本次新政中体现。
  
  建筑业在国民经济中的地位和作用日益增强,由于建筑行业具有跨地区经营等特点,建筑业进项抵扣、纳税地点、纳税时间等问题需要重视。而对于国民经济重要支柱之一的房地产业来说,其显著特征是项目周期长,且成本与收入周期背离。“营改增”之后,房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配和总分机构纳税对象是需要考虑到的。
  
  机遇挑战并存,管控策划先行
  
  增值税和企业所得税是相互结合的。营改增后,企业取得增值税专用发票,既可以获得进项来抵扣增值税,又可以获得成本来抵扣所得税。反之,如果无法获取发票,将蒙受双重损失。营业税时代不重视发票的思维是错误理念。由于建筑业普遍是挂靠经营,挂靠经营带来的就是在营改增下小型建筑公司,挂靠方往往不具备向大型供应商采购的习惯,无法取得增值税专用发票。因此发票管理是营改增之后的重中之重。如果只会做业务,没有发票管理,企业最后会被11%的增值税和25%的企业所得税的税负压垮。
  
  与此前的税负相比,此次变化对于企业来说既为挑战也不失为机遇。此次并非是对原体系的修补,而是新体系的建立与革新,在未来出台的“营改增”细则里会提到主要的税务处理,但不一定面面俱到,一些具体问题会先出一个指引性规定,各地在实务上难免会出现不同操作,根据之前其他行业“营改增”的经验,各地税务机关会在后续一两年时间内根据出现的具体问题对政策进一步调整。
  
  建筑、房地产企业可以采取新项目新办法,老项目老办法的思路实现“营改增”平稳顺利的过渡。建议管理层在宏观层面应该提高思想认识,成立“营改增”小组,解读分析政策,制定工作计划,改造企业流程和业务系统,合理利用不同业务的税负差等方法筹划,降低税改成本。而财务人员需在具体实务层面上注重对税收申报以及发票管理,关注政策法规以及考虑到与税务机关的沟通协调、信息系统调整问题。根据已经实行“营改增”行业的经验,财税部门针对新政策实施后税负增加的企业予以财政补贴。

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